新築と中古どちらを買う？その違いを知ろう

新築と中古どちらを買う①

マイホーム探しにあたって、まず迷うのが「新築」か「中古」かという問題ですね。

新築は最新の技術が導入されていますし、中古に比べて機能やプランも向上しているでしょう。

しかし、新築にも高額な物件から安価な物件まで色々あります。一見新築が良いように思えますが逆に、バブル時代に建設された中古物件などで良い材質で丁寧に造られたハイグレード物件もあります。

まずそれぞれのメリット、デメリットを知ったうえで実際に物件を見学し、自分の希望基準をもとに総合的に判断するようにしましょう。

マイホーム探しの第一歩

マイホーム探しは、まず物件の情報を集め、実際に見に行って検討するという流れになります。
初めのアクションである情報集めのポイントは、ご自身のなかでマイホームの優先順位を整理しておくことです。

物件の立地なのか？価格なのか？周辺環境なのか？から始まり、どうしても譲れないポイントや妥協しても良いというポイントなど一度ご自身の希望を整理してみましょう。

その条件を元にインターネットやチラシで情報を集めたり、中古物件では不動産会社に頼んで探してもらうのも良いでしょう。

そして実際に見学を行いますが、新築の場合、建築中などで実際の内見が出来ないケースもあります。
その場合パース（建物の外観や室内を立体的な絵にしたもの）のほか、モデルルームやモデルハウスで雰囲気をつかみますが、モデルルームなどはオプション・グレードの違いで実際のものとイメージが違ったり、間取りや外観も異なる場合がありますので、案内のスタッフに詳細を確認して出来るだけ情報を集め「こんなはずでは無かった！」という事態を避けたいものです。

中古物件の場合、“実物との差”は生まれにくいですが、売り主が見学時にまだ住んでいるケースもありますので事前に確認を行います。

また、1981年（昭和56年）6月以前の物件の場合「新耐震基準」適用前になりますので物件によっては耐震性を評価できる資料が無い場合もあります。

耐震については2000年6月にも木造の耐震の新基準が改正されていますので知識として覚えておくと良いでしょう。

■ 中古物件のメリット

メリット①	実際の物件を見学できる
メリット②	立地の選択が多い
メリット③	リフォームをして自分仕様にできる
メリット④	価格帯の幅が広い
メリット⑤	価格が新築に比べ割安
メリット⑥	分譲マンションは実際の管理状態をチェックできる
メリット⑦	近所の住民・周辺環境の予測がしやすい
メリット⑧	日当たりの状況が分かりやすい
メリット⑨	エアコンなど設備が残っている場合もある
メリット⑩	引渡しが比較的早い

■ 中古物件のデメリット

デメリット①	物件の古さ
デメリット②	築年数や構造により耐震性・耐用年数が気になる
デメリット③	諸費用が新築に比べ割高
デメリット④	住宅ローンの借り入れ可能期間が短くなる場合がある
デメリット⑤	築25年以上で住宅ローン控除が対象外
デメリット⑥	早期のリフォーム・メンテナンスが必要な可能性がある
デメリット⑦	省エネ未対応のものは維持費・光熱費が割高
デメリット⑧	築年数が古い分譲マンションの場合入居時の修繕積立基金、または毎月支払う修繕積立金が高いケースがある
デメリット⑨	瑕疵担保責任が免責か3ヶ月以内であることが多い

中古の物件の場合、やはり築年数の経過がデメリットですが、中古物件の中には水回りや間取り、内装をリフォームした上で売り出している物件もあります。また、安い中古物件を購入して自分の好みにリフォームすれば注文住宅並みにオリジナリティを発揮した新築同様の内装にすることも可能で、使用感への対応は可能と考えられます。実際に最近ではお洒落なリノベーション熱も高まっており、あれこれ調べては検討するのも楽しいでしょう。

ただ、中古マンションをリノベーションすることを前提で購入する場合には、床材などが管理規定で定められている場合もありますので注意しましょう。

リフォームについては住宅ローン減税・リフォームローン減税・耐震・省エネ・バリアフリーなどの改修に伴う固定資産税減税、自治体の住宅リフォーム工事、耐震・省エネに関する補助金など税制優遇措置・補助金などがありますので確認してみましょう。

リフォームを行わない場合、税制面での恩恵は新築に比べて期待出来ませんが、中古物件の場合物件数や立地の選択肢は広がりますのでご自身の優先順位に合わせて検討してみましょう。

下記に築年数別物件の消耗状況の目安を記載しておきます。参考にしてください。

目安として、水回りの全面的な交換とクロスのリフォームで300万前後、間取り変更及び外壁塗装などを伴うと500万前後、内装のスケルトンリフォームで1,000万円くらいのリフォーム費用が必要と言われています。

木造戸建の築年数別劣化の目安

築10年	全体的には綺麗だが、水回りの設備の部分的な交換が必要になる可能性あり。
築20年	水回り・クロス・外壁の老朽化。間取りが古く感じる。水回りの全体的な交換やクロスの交換、外壁塗装、間取りのリフォームが必要。
築30年	内装、給排水管が劣化。耐震性に注意。屋根や外壁の塗装、内装のスケルトンリフォームが必要な場合あり。
築40年	内装・外装がかなり痛む。耐震性や断熱性も劣る。内・外装のスケルトンリフォームをおすすめ。

※スケルトンリフォーム…建物の骨組みだけを残し、他をすべていったん取り払ってリフォームすること

新築・中古の選び方についてお問合せやご相談を受け付けております。

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■ 新築物件のメリット

メリット①	新しく気持ちが良い
メリット①	最新・流行の仕様・設備
メリット③	耐用年数が長い
メリット④	税制優遇
メリット⑤	瑕疵担保責任が10年
メリット⑥	分譲マンションの場合近所も同時期の居住開始で近所付き合いがしやすい

■ 新築物件のデメリット

デメリット①	価格が中古物件に比べ割高
デメリット②	物件のエリアが限定的
デメリット③	モデルルーム・イメージ画との差
デメリット④	日当たりの予測がつきにくい
デメリット⑤	ニュータウンなどの分譲住宅、分譲マンションの場合近所の住民や周辺環境の状況が予測しづらい
デメリット⑥	エアコンや照明等の付帯設備が付いていない場合が多い

新築住宅では住宅ローン控除、固定資産税の軽減措置、不動産取得税、不動産登記にかかる税の軽減があります。税制面では中古物件よりも優遇されますが、価格面では平均で中古と比べて1,000万円以上高くなるとも言われています。

しかし、やはり誰も住んだことのない新しい家に住むのは気持ちの良いものです。暫くはリフォームやメンテンナンスにかかる費用の心配もないでしょう。
また、予算に余裕があり中心部の分譲マンションが購入できた場合、後々の資産としても有効活用が出来そうです。気を付けるべきポイントとしては入居後すぐ周辺に高い建物が建設されてしまったりするケースです。眺望や日当たりを重視して検討している場合、建設予定や用途地域などのチェックも必要かもしれません。

また、表にある瑕疵担保責任というのは新築戸建てを販売した業者に対して10年間の保証が義務付けられています。対象になるのは建物の基礎・柱や壁、屋根などの骨格部分や雨漏り、給排水管の初期不良です。

これに対して、中古物件の場合、個人間では現況有姿（現状、あるがままの姿での販売）が大半です。保証がある場合も引渡しから3ヶ月以内が多く、大手の不動産会社などでサービスを実施している瑕疵保険に購入時加入したとしても保証期間は2～5年です。