資金計画を考えよう！諸費用も忘れずに

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住宅購入は人生の一大イベントです。『生涯で一番の高い買い物』と言っても過言ではないほど多くの費用が掛かりますので、資金計画はしっかりと入念に準備しましょう。

住宅購入を検討したとき、まず初めに予算立てから行います。
住宅購入にかかる費用、住宅ローンやその他の借り入れ、またローン以外に必要な額をご自身のライフプランニング（人生計画）に照らし合わせながら検討することが必要です。

まずは住宅購入に関わる総コストを把握し、自己資金と借入額について決定していきましょう。

物件価格以外に「諸費用」も計算しよう

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資金計画というと、物件価格と頭金（自己資金）から住宅ローンを借りる額を割り出す方も多いかもしれません。ですが、資金計画とは「住宅購入にかかるトータルの資金」を計算することです。この資金には物件価格以外に「諸費用」が含まれています。

諸費用は、物件の建築や購入に必要な各種税金や手数料のことで、新築であれば物件価格の3～7％、中古であれば6～10％が目安になります。中古物件の場合、仲介手数料が加算されるケースが多いため多めに考えておく必要があります。

また分譲マンションの場合「修繕管理費」がかかりますが、これは年を追うごとに上がっていきますのでその変化予測も考慮する必要があるでしょう。

その他家具や家電製品の新調のための費用、引っ越し代金やご近所の挨拶回りの品代などを合算すると、思った以上に費用が膨らむ場合もあります。

これらを踏まえて、物件価格だけに目を奪われず物件価格の10％ほどを予備の予算として計上しておくことが、後々あわてずに済む秘訣です。

ちなみに物件価格のなかでは、消費税は“土地”と“個人が売り主の中古住宅”にはかかりません。一方新築マンション・一戸建ての“建物”には消費税が課税され、『税込み』で販売価格が表示されていますので予備知識として覚えておきましょう。

「諸費用」について詳しくは下記に項目の例をあげてみますので参考にしてください。

物件取得に関する費用例

申込証拠金	不動産会社などに物件の契約前の「申し込み時」に購入意思があることを示すために支払う金銭のこと。契約が不成立の時には返金され、契約の場合には手付金に充当される。2～10万円程度が一般的だが不要な場合も。
手付金	手付金には多々あるが、不動産購入時には「解約手付」となる。契約時に売り主に支払い、解約時は基本的に返金されない。相場は物件代金の20％以内、大体5～10％が主流。最終的に頭金に充当される場合が多い。
印紙税	売買契約書などに課税される税金のこと。契約金額によって定められた額の印紙を貼り消印をして納税する。当事者間で契約書を2通作成したときにはそれぞれ印紙税を納付する。
仲介手数料	売り主（個人や建設した不動産会社）以外の仲介会社（不動産会社）を通して物件を購入する際に仲介会社に対して支払う「成功報酬」。売買価格によって額が異なるが、上限は“売買価格×3％＋6万円＋消費税”。
不動産取得税	土地や建物などの不動産を取得した際にかかる税金。購入後に納税通知書が送付される。納税先は都道府県。住宅が一定の要件を満たせば軽減措置が受けられる。
固定資産税／都市計画税	毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課される税金。市町村から納付書が送付される。中古物件の場合、この日割り額を売り主に支払う場合もある。
登記費用	不動産登記（所有権の保存・移転など）や住宅ローンを組んだ際に設定する抵当権設定登記に要する登録免許税の他、司法書士への報酬などがある。司法書士への報酬の相場は4～20万円と言われている。

ローン契約に関する費用例

住宅ローン借入費用	融資手数料（金融機関に支払う手数料）・ローン保証料（返済が滞った場合の保証依頼料）・団体信用生命保険料（死亡などの場合にローン残高が保険金で相殺される生命保険）・火災保険料など。
印紙税	売買契約書と同様にローン契約書にかかる税金。印紙を貼り消印をして納税する。印紙の額は契約金額による。

その他の費用例

修繕積立基金	新築マンション購入時にかかる、共用部の大規模改修工事に備えて積み立てる資金。地域・物件によって異なるほか、同物件内では専有面積に応じて決まり、費用は数十万円かかることが多い。
修繕積立金	新築・中古マンションで共用部の大規模修繕費用に備えて毎月支払う費用。修繕費用が不足してしまう事態が以前から問題視されており、修繕積立金と修繕積立基金の両方で備えている。
水道負担金	土地・新築戸建てなどの購入の際、上下水道水道本管から水道を引くための費用。水道局に納付するが、地方公共団体によって不要なところもある。水道負担金を物件の販売価格に含んで表示している場合もあり。
地盤調査費用	注文住宅を建てる際、地盤の強度を測定する費用として10万円前後が必要。調査結果によって地盤改良が必要となった場合、工事費がかかる。
建築確認申請費用	新築の着工前に地盤や建物が建築基準法に適合しているかの確認済証の交付を受ける際の費用。相場は数万円程度。
地鎮祭の費用	土地に建物を建てる前に、土地を守る神に使用の許可を請い工事の安全を祈願する儀式にかかる費用。神主などへの謝礼・供物・あいさつ回りの粗品・飲食料など。目安は10万円前後。
上棟式の費用	建物の建築の際、工事が棟上げ（骨組みが完成した段階）まで完了したことを感謝しまた、完成の無事を願う行事にかかる費用。儀式の準備品、工事関係者へのご祝儀、宴会の飲食費などで約10万円程度。

自己資金と住宅ローンの支払い

住宅購入用に準備した自己資金は主に頭金のほか、上記諸費用に充てられます。
では一体頭金にはいくら用意すれば良いのでしょうか

最近では頭金が0円でもローンを組むことは可能です。ただ頭金が少なすぎる場合、ローン返済額の負担が増えます。逆に頭金をたくさん入れすぎてしまうと、生活費が圧迫されたり急な出費に耐えられなくなってしまいます。会社の倒産やリストラ・減給など世の中の動きにともなって起こる不測の事態によって家計が困窮してしまうことは十分に考えうるリスクです。

一般的に頭金の目安は「住宅購入資金の約2割」とされていますが、まず「教育資金」や「老後資金」など住宅購入以外の支出も含め「いつ」「いくら」必要になるか中長期的なライフプランを立てて、頭金と借入のバランスを慎重に検討していきましょう。

自己資金のみで物件を購入できるご家庭はごく少数です。
大半のご家庭で住宅ローンを組むことになりますから、後々返済に苦しむほどの額を借りることは避けましょう。

では住宅ローンについてもう少し掘り下げ、次は金利についてお話します。

住宅ローンの金利タイプ

全期間固定型金利	返済が終了するまで全期間にわたって金利が変わらないタイプ。他の金利タイプと比較すると高めの金利設定になるが返済計画が立てやすく、金利変動が生じても金利や返済額が変わらず返済に集中できる。
変動金利型	返済期間中に金利が変動するタイプ。借入時の金利が低めに設定されており、主に金利の見直し期間は半年ごとで5年に一度月々の返済額が変更される。（返済額の変更の上限は借入時に決定した返済額の1.25倍まで）
固定金利期間選択型	借り入れ時に3年、5年、10年といった金融機関の定めた一定期間の固定金利を選択し、期間満了時に固定金利の再設定か変動金利型に変更するのかを選ぶ。（金利上昇に伴う返済額の上限はない。）

ではそれぞれどのタイプの金利がどういった方に向いているのかを見ていきます。

全期間固定金利型	借り入れ額が多い方・借り入れ期間が長い方・返済計画の変更が生じない可能性の高い方・金利動向の観察に囚われたくない方
変動金利型	返済期間が短い・将来収入の上昇か支出の減少の予定がある方・返済額の増加時耐えうる経済力がある方・時には繰上返済可能な資力がある、繰上返済用の貯蓄ができる方・金利の小まめな情報収集が可能
固定金利期間選択型	固定期間終了後の金利アップ（返済額）に対応できる方・金利を固定しておきたい期間がある方

繰り返しになりますが、金利が安いからと言って即決するのではなくあくまでもご自身のライフプランと、金利上昇時にどれだけ備えられるかといった点にも留意しながら判断しましょう。

融資の種類

次にどのようなローンがあるかについてですが、主な融資体系は次の３つです。

融資の種類

民間融資	銀行や信用金庫、労働金庫、生命保険会社、住宅ローン会社などの機関が提供するローン。公的融資と比べて圧倒的に種類が豊富。返済方式も多種多様。金利は申込み時ではなく融資される時点の金利が適用される。
公的融資	公的機関や自治体の提供するローンで財形住宅融資や自治体融資がある。財形住宅融資は、勤め先で財形貯金をしている場合に一定の条件を満たせば申込める。自治体融資は自治体で情報提供が行われている。
協調融資	複数の金融機関が提携して行う融資。利用者にとっては高額の融資が期待でき、金融機関にとっては貸し倒れリスクを分散できる。複数の金融機関で借りるのと比べ、返済口座や返済期日がまとまるため管理しやすい。

返済方式の種類

さらにローン選びをするにあたって知っておきたいのが月々の返済額に関わる「返済方式」の種類です。

住宅ローンの返済方式は２つ、「元利均等返済」と「元金均等返済」になります。返済方式で返済の総額や月々の支払に差が出てきますのでこちらもよく理解しておきましょう。

元利均等方式と元金均等方式

元利均等方式	毎月の返済額は一定で変わらず、その返済額のなかで元金と利息の割合が変化する。返済計画は立てやすいが、初めは元金分がなかなか減らず返済総額が大きくなる。
元金均等方式	元金は毎月同じ額で支払い続け、それに利息を加えた額が毎月の返済額になる。支払い総額は少なくなるが、返済初期は元金が多いので利息も多くなり、返済額の負担が増える。

これまで金利タイプと融資の種類を見てきましたが、ではいったい具体的にはどんなタイプのローンがあるのかをご紹介します。

全期間固定型金利の代表的なローン

【フラット35】/協調融資

こちらは協調融資の一つです。長期間の固定金利での融資は民間では提供が困難と言われていますが、住宅金融支援機構と提携することにより可能となっています。銀行や信用金庫、労働金庫、保険会社など様々な金融機関が取り扱いを行っています。金利や手数料は各金融機関で異なるほか、返済期間・融資率（建築・購入費に対しての借入額）・融資手数料によってもそれぞれ変わってきます。また、適用金利は申込み時ではなく融資の実行時の金利になる点は注意しましょう。保証料・連帯保証人不要で、団体信用生命保険への加入が任意となっており、繰り上げ返済手数料も無料になっています。融資の限度額は100万円以上、8,000万円以下です。

【フラット35S】

フラット35での借り入れのなかで、省エネルギー性・耐震性・耐久性・可変性・バリアフリー性のいづれか1つ以上の条件を満たしている住宅を購入する場合、フラット35から一定期間借り入れ金利を下げるフラット35Sが利用できます。

【ダブルフラット】

また、フラット35の金利は返済期間が20年以下と21年以上で異なりますが、一部の借り入れだけでも低金利のものを利用したいという場合、フラット20とフラット35のように２つの借り入れを同一の金融機関で行う「ダブルフラット」も可能で、将来の返済額を減らしたい方におすすめです。ただし、事務手数料は増額することは覚えておきましょう。

※フラット35が向いている方

・勤続年数が短いまたは、自営業で収入の変動があるためローンを組みづらい方

・健康上、団体信用生命保険の加入が難しい方

・金利変動に囚われたくない方

民間金融機関（銀行・信用金庫・労働金庫・生命保険会社・住宅ローン会社など）のローン

また現在ではインターネット銀行など、ネット上のみでサービスを提供する銀行などもありますす。審査の傾向として大手銀行は利用者の勤続年数・勤務先の仕事内容などを重視する傾向が見られるようです。信用金庫や信用組合などは、これまでのローンなどの返済実績を考慮してくれる場合もありますし、勤務先で労働組合に加入しているのであれば労働金庫が審査上優遇されることもあります。

金利やサービスなども各機関さまざまなプランを提供しているので、色々と比較してみましょう。

不動産会社との提携ローン

不動産会社やハウスメーカーと金融機関による提携のローンは物件の契約で利用する不動産会社を通して申込みをするローンになるため、物件の審査が不要になり審査の時間をカットできる利点も。購入者にとっては利用しやすいローンです。

分譲マンションなど販売戸数が多い場合オリジナルの提携ローンを扱っているケースもあり、低金利での貸付や価格の100％まで融資可能なものなど好条件で借り入れが可能なこともあるため、あらかじめ確認してみると良いでしょう。

父母・祖父母からの資金援助は期待できるか？

住宅購入にあたって、家族や親類からの資金援助を受ける場合もあるのではないでしょうか。購入者にとっては金利も返済もありませんので非常に助かります。

これが「借入れ」「共有」「贈与」のうち、資金を貰った場合つまり「贈与」に当たる場合は少し注意が必要です。通常、1年に110万円を超えると「贈与税」が発生します。逆にそれ以下は無税です。ただ、超えた場合にも親子間で“住宅取得資金の贈与”を受けた場合は贈与税の特例が適用される場合がありますので贈与の可能性がある場合には事前にチェックしてみましょう。

次に家族や親類からの「借入れ」の場合ですが、当然「贈与税」の対象外になります。この時、きちんと借用書や返済の記録を残し「借入れ」が証明できるようにしておくと、万が一税務署から「贈与を借り入れと偽っているのでは？」と疑われてしまった際にもスムーズに対処できるでしょう。

「共有」とは、あまり耳にしないかもしれませんが家族や親類とお金を出し合って住宅の名義を共有にすることです。不動産の登記は「共有登記」となり贈与税がかからず、返済もしなくて良いわけですが、共同で保有しているため不動産取得税や固定資産税が共有者にもかかってきます。また共有者が亡くなった際にも、他に共有者がいなければ相続となりますので相続税のことも頭に入れておかねばなりません。